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토공, 여의도 학교용지 “이상한 계약”
□ 序
○ 한국토지공사가 25년 동안 보유하고 있던 여의도 소재 학교용지의 용도변경이 가능해져 최상의 조건으로 매각할 수 있었는데도 그 기회를 날렸다.
□ 現況
◇ 여의도 학교용지
○ 대상토지
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소재지 |
면적(㎡) |
`09년 공시지가 |
지목 |
용도지역 |
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서울 영등포구 여의도동 61-2 |
8,264 |
480억원 |
대 |
제2종일반주거지역 도시계획시설(학교) |
○ 매입내역
- 매입목적 : `80년 정부의 기업체질 강화대책에 의한 기업의 부채상환을 위해 매각 신청된 기업의 비업무용 토지 매입
- 매도자 및 매입일자 : 삼익주택, `84.07.26
- 매입금액 : 4,958백만원
- 보유비용을 감안한 장부가격 : 164억원
※ 보유비용 : 자본비용 + 판매비 및 일반관리비
○ 매각내역
- 매각개요 : 서울시「新도시계획 운영체계」에 의거 연접한 ‘여의도동 61-1 (KAMCO 소유, 학교용지)’ 토지와 공동으로 용도변경 및 일단지 개발을 추진할 일반수요자를 대상으로 공급
- 매각방식 : 일반경쟁입찰(용도변경 및 사후정산 조건부)
- 낙 찰 자 : (주)골든페넌트 (입찰공고일 : `09.05.08 입찰일 : `09.06.08)
- 낙찰금액 및 계약일 : 약 632억원(낙찰률 : 153.6%), `09.06.16
- 사후정산 : 용도변경 협상결과가 ‘도시관리계획으로 고시되는 날’을 기준으로 정산 감정평가 실시
- 납부방법 : `09.11.16까지 3회 분할 수납
○ 추진경위
`78.02.22 : 도시계획시설(학교) 결정
`84.07.27 : 기업부채상환과 관련하여 “(주)삼익주택”으로부터 매입
`85.03∼`04.07 : 학교용지 해제 요청 및 불가 회신 반복
`04.05.19 : 학교용지 이용계획 조회(토공→서울시교육청)
`04.05.29 : 중·장기 학생수용계획에 의거 학교설립 ‘계획 없음’ 회신(서울시교육청→공사)
`04.11∼`06.02 : 매각추진(미매각)
`06.02.10 : 매각중단(바람직한 활용방안 강구 후 재매각 추진목적)
`06.12∼`07.06 : 여의도부지 개발구상 기본계획수립 연구용역 시행(토공)
`07.07.12 : 용역결과에 따른 후속방향(국제금융오피스센터로 활용)에 관해 서울시와 영등포구청에 협의요청 ⇒ 의견 제시 없음
`08.10.08 : 본건 토지가 장기전세주택건설사업(SHIFT사업)후보지 검토대상임을 통보(서울시→토공)
`08.11.11 : 「대규모 용도변경 규제 유연화와 도시계획 운영체계 개선 방안」발표(서울시 도시계획국)
`08.11. KAMCO가 토지공사에 최초 구두 제안
· 토지공사 소유의 토지(8,264㎡)와 연접토지인 KAMCO의 학교부지(8,264㎡)는 개별적으로는 용도변경을 할 수 없으나 서울시「新도시계획 운영체계」에 의거 일단지로 개발할 경우 가능
`09.06.16 : 서울시「新도시계획 운영체계」본격 시행(`09.02.18)으로 용도변경이 가능하게 됨에 따라 용도변경 및 사후정산 조건으로 매각
□ 問題點
○ 25년간 장기 보유하고 있던 땅의 개발계획을 수립해놓고 이제는 용도변경<도시계획시설 (학교) 해제>까지 가능해졌는데도 용도변경과 사후정산을 조건으로 매각
- 매각금액 적정성 논란(도시계획시설 폐지 및 상업용도 변경)
· 지난 `85년부터 토공은 20여년 이상에 걸친 학교용지 해제 요청, 여의도부지 개발구상 기본계획수립 연구용역 등 용도변경과 개발을 위해 엄청난 노력을 기울였는데 정작 용도변경이 가능해 지니 이를 매각
· 공사의 용도변경 전 매각사유는 핑계에 불과
·· 공사 자금의 유동성 지원에 기여
·· 본건 토지의 용도변경 여부는 연접토지(KAMCO 소유, 학교용지) 등과 일단지로 연계 개발시에 가능하나, 공사가 직접 용도변경 및 일단지로의 개발사업에 참여할 경우 부담하게 될 사업 불확실성의 위험 차단이 필요
- 용도변경 및 정산조건부 매각
· 매수인에게 유리한 조건부 매각 방식
○ 매수인이 용도변경 후 제3자에게 되팔 경우 엄청난 차익 실현
- 개발이익, 지가 상승분 등은 제외하더라도 순수하게 땅 값만 432억원의 차익 실현
· 낙찰금액 632억원(1㎡당 765만원, 2009 공시지가 583만원 / 향후 정산감정평가에 따라 증감)
· 매각토지(61-2번지)에 연접한 60번지(63빌딩, 일반상업지역)의 공시지가는 1㎡당 776만원
· 서울 일반상업지역의 공시지가 현실화율이 평균 60.3%(토공 산출치)이므로 매수인은 최소 1,064억원(1㎡당 1,287만원)에 되팔 수 있어 432억원의 차익을 남길 수 있게 된다.
□ 結
○ 결과적으로 용도변경 전에 매각함으로써 토공에서 취해야 할 시세차익 432억원이 매수인에게 넘어갔다.